Guía para Compradores Extranjeros sobre la Propiedad en Makai Cap Cana

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en la República Dominicana con exactamente los mismos derechos y protecciones que los ciudadanos dominicanos. El proceso es directo y seguro, permitiéndole tener el título de su residencia en Makai a su propio nombre sin necesidad de socios locales, permisos especiales o estatus de residencia.

¿Cuáles son los pasos legales clave para ser propietario de una residencia en Makai?

La compra de una residencia en pre-construcción en Makai sigue un camino claro, seguro y legalmente definido. Todo el proceso es supervisado por un abogado dominicano de su elección, quien representa sus intereses, realiza la debida diligencia y se asegura de que se cumplan todos los requisitos legales. El proceso culmina con la recepción de un Certificado de Título a su nombre, confirmando su propiedad absoluta.

1. Reserva y Debida Diligencia
   Una vez que selecciona su residencia, realiza una reserva. Su abogado entonces lleva a cabo la debida diligencia, verificando el estado legal de la propiedad, los permisos del desarrollador (Duna Development) y la ausencia de gravámenes o cargas sobre el título.
2. Firma de la Promesa de Venta
   Se redacta un contrato formal y vinculante llamado Contrato de Promesa de Venta. Este documento, firmado por usted y el desarrollador, detalla la unidad específica, el precio y el cronograma de entrega (Fase 1 en el segundo trimestre de 2028, Fase 2 en el segundo trimestre de 2029). Luego se registra en la Oficina de Registro de Títulos local.
3. Contrato de Venta Final en la Entrega
   Una vez finalizada su residencia, se firma un Contrato de Venta final ante un Notario Público. Este acto transfiere formalmente la propiedad del inmueble del desarrollador a usted.
4. Registro del Título
   Su abogado registra el Contrato de Venta firmado en la Oficina de Registro de Títulos. La oficina emite entonces un nuevo Certificado de Título a su nombre, que es la prueba final y oficial de su propiedad.

¿Puedo completar la compra desde mi país de origen?

Sí, no necesita estar físicamente presente en la República Dominicana para comprar su propiedad en Makai. El proceso puede gestionarse de forma remota a través de un Poder.

Esta es una práctica estándar y segura para los compradores internacionales. Puede otorgar un poder limitado a su representante legal en la República Dominicana, autorizándolo a firmar documentos y ejecutar la compra en su nombre. Este documento debe ser notariado y apostillado en su país de residencia para ser válido en la RD. Su abogado le guiará a través de este sencillo procedimiento, que le ahorra el tiempo y el gasto de múltiples viajes para firmas administrativas.

¿Qué impuestos y costos de cierre implica para un comprador extranjero?

Los compradores extranjeros están sujetos a los mismos impuestos que los ciudadanos dominicanos, pero los propietarios en Makai se benefician de importantes exenciones. Los principales impuestos involucrados en una transacción inmobiliaria son el Impuesto de Transferencia y el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) anual.

Debido a que Makai es un proyecto aprobado bajo la ley de incentivo turístico de la República Dominicana (CONFOTUR), los primeros compradores al desarrollador están exentos del Impuesto de Transferencia de Propiedad del 3%. Esta ley también proporciona una exención de quince años del impuesto anual a la propiedad del 1% (IPI) para los proyectos que califican. El IPI normalmente se aplica solo sobre el valor de la propiedad que excede un umbral ajustado anualmente. Su abogado confirmará la aplicación específica y el plazo restante de estos beneficios de CONFOTUR para su residencia elegida. Otros costos de cierre incluyen los honorarios notariales y los honorarios legales de su abogado.

Como propietario extranjero, ¿qué impuestos se aplican si alquilo mi condo en Makai?

Es importante que los propietarios entiendan que los beneficios fiscales de CONFOTUR se aplican a la propiedad en sí, no a los ingresos que genera. Los ingresos por alquiler obtenidos de su propiedad son gravables en la República Dominicana.

Para los propietarios no residentes, se aplica una retención de impuestos del 27% sobre los ingresos brutos por alquiler. Las tasas cambian, así que confirme la cifra vigente antes de basarse en ella. Esto se considera un pago único y definitivo, sin que se permitan deducciones. Además, los alquileres turísticos a corto plazo están sujetos a un impuesto sobre el valor agregado del 18% conocido como ITBIS, que es responsabilidad del propietario declarar y pagar. Su contador o abogado puede proporcionar una guía detallada sobre la gestión de estas obligaciones fiscales.

¿Ser propietario de una residencia en Makai conduce a la residencia o ciudadanía dominicana?

Ser propietario de un inmueble es independiente de su estatus migratorio, pero puede abrir caminos tanto para la residencia como, eventualmente, para la ciudadanía.

Residencia: La República Dominicana tiene un programa de residencia por inversión. El programa se describe con un mínimo de 200.000 USD —una cifra en la que coinciden cuatro fuentes, aunque no pudimos abrir la página oficial para verificarla— y las fuentes discrepan sobre si las compras de bienes raíces califican siquiera, situando una de ellas el umbral inmobiliario en 500.000 USD. Las residencias en Makai parten de $329,000 USD, pero no compare esa cifra con el umbral como si zanjara la cuestión: es precisamente sobre si la compra de un apartamento cuenta, y por qué valor, donde las fuentes discrepan. Solo su abogado puede decirle dónde se sitúa su propia compra.

Ciudadanía: Comprar una propiedad no otorga la ciudadanía directamente. Sin embargo, la ley dominicana contempla una vía de naturalización de seis meses para los propietarios de bienes inmuebles —concedida por la propiedad en sí, sin valor mínimo alguno en el texto legal, de modo que no es un beneficio que se compre con un importe mayor. Qué exigen en la práctica «seis meses de residencia ininterrumpida» no está resuelto en las fuentes que pudimos consultar. Este es un proceso legal separado de la compra de la propiedad. Se permite la doble ciudadanía.

Preguntas frecuentes

¿Necesito una cuenta bancaria dominicana para comprar una propiedad?

No es un requisito legal para la compra, ya que los fondos suelen transferirse a una cuenta de depósito en garantía (escrow) de un abogado o directamente al desarrollador. Sin embargo, una cuenta bancaria local es muy conveniente para gestionar los gastos corrientes como las cuotas de la comunidad. Su abogado puede asesorarle sobre el proceso para abrir una cuenta como propietario no residente.

¿Puedo heredar mi propiedad de Makai a mis herederos?

Sí, como propietario extranjero, tiene pleno derecho a heredar su propiedad. La ley de sucesiones dominicana se aplica a los activos ubicados en el país. Se recomienda encarecidamente que su abogado prepare un testamento dominicano para simplificar el proceso para sus herederos, complementando cualquier testamento que tenga en su país de origen.

¿El precio de compra es siempre en dólares estadounidenses?

Sí, las propiedades en destinos turísticos de primer nivel como Cap Cana, incluidas todas las residencias en Makai, se cotizan y venden en dólares estadounidenses. Esto proporciona estabilidad y claridad a los compradores internacionales, eliminando el riesgo de fluctuación de la moneda durante el proceso de compra.