Guide de l'Acheteur Étranger pour Devenir Propriétaire à Makai Cap Cana

Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en République Dominicaine avec exactement les mêmes droits et protections que les citoyens dominicains. Le processus est simple et sécurisé, vous permettant de détenir le titre de votre résidence Makai en votre nom propre sans avoir besoin de partenaires locaux, de permis spéciaux ou d'un statut de résident.

Quelles sont les étapes juridiques pour devenir propriétaire d'une résidence à Makai ?

L'achat d'une résidence sur plan à Makai suit un parcours clair, sécurisé et juridiquement défini. L'ensemble du processus est supervisé par un avocat dominicain de votre choix, qui représente vos intérêts, effectue les vérifications nécessaires et s'assure que toutes les exigences légales sont respectées. Le processus se termine par la réception d'un certificat de titre à votre nom, confirmant votre pleine propriété.

1. Réservation et Vérifications Préalables
   Une fois que vous avez choisi votre résidence, vous effectuez une réservation. Votre avocat procède alors aux vérifications d'usage (due diligence), contrôlant le statut juridique de la propriété, les permis du promoteur (Duna Development) et l'absence de toute charge ou hypothèque sur le titre.
2. Signature de la Promesse de Vente
   Un contrat formel et exécutoire, appelé Promesse de Vente (Contrato de Promesa de Venta), est rédigé. Ce document, signé par vous et le promoteur, détaille l'unité spécifique, le prix et le calendrier de livraison (Phase 1 au T2 2028, Phase 2 au T2 2029). Il est ensuite enregistré au Bureau d'Enregistrement des Titres local.
3. Acte de Vente Final à la Livraison
   À l'achèvement de votre résidence, un Acte de Vente final (Contrato de Venta) est signé devant un Notaire Public. Cet acte transfère formellement la propriété du bien du promoteur à vous.
4. Enregistrement du Titre
   Votre avocat enregistre l'Acte de Vente signé auprès du Bureau d'Enregistrement des Titres. Le bureau émet alors un nouveau Certificat de Titre (Certificado de Título) à votre nom, qui constitue la preuve officielle et définitive de votre propriété.

Puis-je finaliser l'achat depuis mon pays de résidence ?

Oui, vous n'avez pas besoin d'être physiquement présent en République Dominicaine pour acheter votre bien à Makai. Le processus peut être géré à distance grâce à une Procuration (Poder).

C'est une pratique courante et sécurisée pour les acheteurs internationaux. Vous pouvez accorder une procuration limitée à votre représentant légal en République Dominicaine, l'autorisant à signer des documents et à exécuter l'achat en votre nom. Ce document doit être notarié et apostillé dans votre pays de résidence pour être valide en RD. Votre avocat vous guidera à travers cette procédure simple, qui vous épargne le temps et les frais de multiples voyages pour des signatures administratives.

Quels sont les taxes et les frais de clôture pour un acheteur étranger ?

Les acheteurs étrangers sont soumis aux mêmes impôts que les citoyens dominicains, mais les propriétaires à Makai bénéficient d'exonérations importantes. Les principaux impôts liés à une transaction immobilière sont le Droit de Mutation et l'Impôt annuel sur la Propriété (IPI).

Parce que Makai est un projet approuvé par la loi d'incitation au tourisme de la République Dominicaine (CONFOTUR), les premiers acheteurs auprès du promoteur sont exonérés du Droit de Mutation de 3 %. Cette loi prévoit également une exonération de quinze ans de l'impôt foncier annuel de 1 % (IPI) pour les projets éligibles. L'IPI n'est normalement prélevé que sur la valeur du bien dépassant un seuil réajusté annuellement. Votre avocat confirmera l'application spécifique et la durée restante de ces avantages CONFOTUR pour la résidence que vous avez choisie. Les autres frais de clôture comprennent les frais de notaire et les honoraires de votre avocat.

En tant que propriétaire étranger, quels impôts s'appliquent si je loue mon condo Makai ?

Il est important pour les propriétaires de comprendre que les avantages fiscaux de CONFOTUR s'appliquent au bien immobilier lui-même, et non aux revenus qu'il génère. Les revenus locatifs tirés de votre propriété sont imposables en République Dominicaine.

Pour les propriétaires non-résidents, une retenue à la source de 27 % est appliquée sur le revenu locatif brut. Les taux évoluent : confirmez le chiffre en vigueur avant de vous y fier. Ceci est considéré comme un paiement unique et définitif, sans déduction possible. De plus, les locations touristiques de courte durée sont soumises à une taxe sur la valeur ajoutée de 18 %, connue sous le nom d'ITBIS, qu'il incombe au propriétaire de déclarer et de payer. Votre comptable ou avocat peut fournir des conseils détaillés sur la gestion de ces obligations fiscales.

Devenir propriétaire à Makai mène-t-il à la résidence ou à la citoyenneté dominicaine ?

La possession d'un bien immobilier est distincte de votre statut d'immigration, mais elle peut ouvrir des voies vers la résidence et, à terme, la citoyenneté.

Résidence : La République Dominicaine dispose d'un programme de résidence par investissement. Le programme est présenté comme exigeant un minimum de 200 000 $US — un chiffre sur lequel quatre sources s'accordent, sans que nous ayons pu ouvrir la page officielle pour le vérifier — et les sources divergent sur l'éligibilité même des achats immobiliers, l'une avançant un seuil de 500 000 $US pour l'immobilier. Les résidences à Makai débutent à 329 000 $US, mais ne comparez pas ce chiffre au seuil comme si cela réglait la question : c'est précisément sur le point de savoir si l'achat d'un appartement compte, et à quel montant, que les sources divergent. Seul votre avocat peut vous dire où se situe votre propre achat.

Citoyenneté : L'achat d'un bien n'accorde pas directement la citoyenneté. Cependant, la loi dominicaine prévoit une voie de naturalisation de six mois pour les propriétaires de biens immobiliers — accordée pour la propriété elle-même, sans valeur minimale inscrite dans le texte : ce n'est donc pas un avantage que l'on achète avec un montant plus élevé. Ce qu'exigent en pratique « six mois de résidence ininterrompue » n'est pas tranché dans les sources que nous avons pu consulter. Il s'agit d'un processus juridique distinct de l'achat immobilier. La double nationalité est autorisée.

Questions fréquentes

Ai-je besoin d'un compte bancaire dominicain pour acheter un bien ?

Ce n'est pas légalement requis pour l'achat, car les fonds sont généralement transférés sur un compte séquestre d'avocat ou directement au promoteur. Cependant, un compte local est très pratique pour gérer les dépenses courantes comme les frais de copropriété. Votre avocat peut vous conseiller sur la procédure d'ouverture de compte en tant que propriétaire non-résident.

Puis-je léguer ma propriété Makai à mes héritiers ?

Oui, en tant que propriétaire étranger, vous avez le plein droit de léguer votre bien. Le droit successoral dominicain s'applique aux actifs situés dans le pays. Il est fortement recommandé de faire rédiger un testament dominicain par votre avocat pour simplifier le processus pour vos héritiers.

Le prix d'achat est-il toujours en dollars américains ?

Oui, les propriétés dans les destinations touristiques de premier plan comme Cap Cana, y compris toutes les résidences à Makai, sont évaluées et vendues en dollars américains. Cela offre stabilité et clarté aux acheteurs internationaux, éliminant le risque de fluctuation des devises.