Condos en venta en Punta Cana: la mitad de la compra que no tiene plano

Casi todo lo que se vende como condominio en Punta Cana es obra nueva, y casi todos los anuncios describen una sola cosa: la unidad. La venta transmite dos. Esta página trata de la segunda — la parte del proyecto que usted posee en común con los demás propietarios y el único documento registrado que decide cuánto vale esa parte para usted. Está escrita desde dentro de un edificio de Cap Cana. No enumera ningún otro proyecto, no le pone precio a ninguno y no presenta inventario.

Aquí un condominio es una figura jurídica antes que un edificio

Una búsqueda de condos en venta en Punta Cana devuelve fotografías de interiores. Lo que una compra en condominio dominicano crea en realidad es más estrecho, y más curioso, de lo que sugieren esas fotografías. Usted pasa a ser propietario exclusivo de su propia unidad y, en ese mismo instante, copropietario de todo lo que en el proyecto no es la unidad de nadie. Las dos mitades llegan juntas en un solo título y ninguna puede venderse sin la otra.

Ese es el régimen de propiedad horizontal que monta la ley dominicana de condominios, inscrito en el registro inmobiliario que rige la Ley 108-05. Nada de esto es exclusivo de esta costa. Lo que sí lo es, en cambio, es la proporción. En un edificio urbano la mitad común es un vestíbulo, un ascensor y una azotea. En un proyecto de resort son las piscinas, el club de playa, el spa, las canchas, el muelle y los jardines — y en Makai Residences todo eso se comparte entre 216 viviendas. Quien ha leído el plano ha leído la mitad más pequeña de lo que está en venta.

La mitad que no tiene plano

Nuestros planos publicados van de unos 759 pies cuadrados a 1,489 pies cuadrados de área construida. Todos están dibujados, acotados y disponibles para mirarlos. La mitad común no tiene dibujo alguno. Se describe con palabras en un reglamento registrado y, a efectos prácticos, se mide como una parte: un porcentaje del conjunto, fijado cuando el inmueble entra en el régimen, anotado junto a su nombre y transmitido con la vivienda el día que la venda.

Esa parte hace dos cosas a la vez, y los compradores suelen enterarse solo de la primera. Es la proporción en la que usted contribuye a conservar las cosas comunes — el trato que la ley hace con cada propietario es uso libre de lo compartido a cambio de una contribución proporcional a su mantenimiento. Y es también el peso de su voto. En Makai la mitad común es la piscina de entrada progresiva con su bar dentro del agua, la piscina infinita de la azotea, el spa, el gimnasio, el cine privado, el espacio de coworking, las canchas de pádel y pickleball y el muelle privado del lago — cuatro piscinas entre ellas. Usted posee una fracción de todo eso y carga con la misma fracción de lo que cuesta hacerlo funcionar, mientras conserve la vivienda.

Un documento registrado, cuatro líneas que lo deciden todo

Un edificio dominicano no entra en el régimen de condominio de forma discreta. La ley exige que se registre un reglamento en el mismo acto en que se divide el inmueble, y exige que ese reglamento deje resueltas cuatro cosas por escrito: qué partes se poseen en exclusiva y con qué designación, cuántos votos emite cada propietario en la asamblea, en qué porcentaje contribuye cada uno a las cargas comunes, y sobre qué base se remunera al administrador.

Esas cuatro líneas son la constitución de la comunidad a la que usted se incorpora, y normalmente quedan cerradas antes de que un comprador oiga hablar de ellas. Pida el reglamento — o su borrador, si el edificio no está terminado — y lea las cuatro líneas en ese orden. Cualquier discusión que los propietarios lleguen a tener, sobre un presupuesto, sobre una norma de convivencia o sobre quién paga la reparación de algo que ningún título cubre, se resuelve con la maquinaria que esas líneas instalan.

Lo que puede hacer con la vivienda se decide a escala del edificio

Para quien mira los condominios como un activo de renta, la pregunta que más importa es la que menos probabilidades tiene de estar en el folleto. La ley nacional dominicana no prohíbe alquilar una vivienda a huéspedes de estancia corta. Lo que lo resuelve para una vivienda concreta son las reglas registradas del edificio en el que está, que pueden permitirlo, condicionarlo o rechazarlo sin más. Un esquema nacional de registro de anfitriones de estancia corta se sometió a consulta pública y seguía sin estar en vigor cuando se redactó esta página, de modo que hoy no cambia esa respuesta.

La pregunta útil, entonces, nunca es «¿esto se permite en República Dominicana?». Es «¿qué dice el reglamento de este edificio y quién puede modificarlo?». Haga las dos mientras todavía está eligiendo, no después. En Makai la respuesta va unida al hecho de que el conjunto se explota como una sola operación hotelera bajo Dolce Hotels & Resorts by Wyndham — que es la distinción que conviene trazar a continuación.

Dos capas de reglas sobre un mismo edificio, y responden a preguntas distintas

En un condominio explotado como hotel hay dos conjuntos de reglas sobre un solo edificio, y se confunden continuamente. El primero es legal y pertenece a los propietarios: el consorcio de propietarios, que la ley de condominios impone a un edificio registrado, que tiene personalidad jurídica propia y en el que los votos se emiten en proporción a la parte de cada uno — una proporción que solo puede alterarse con el acuerdo unánime de todos. El segundo es comercial: el acuerdo de explotación por el que Makai funciona como un solo establecimiento bajo Dolce Hotels & Resorts by Wyndham.

La distinción es práctica, no académica. Una pregunta sobre la cubierta, sobre el presupuesto anual, sobre el fondo de reserva o sobre una norma que obligará a las 216 viviendas pertenece a la primera capa. Una pregunta sobre cómo se alquila una vivienda, qué hace el operador y qué llega al propietario pertenece a la segunda. Cuando algo se le presente simplemente como «las reglas», pregunte en cuál de los dos documentos vive — porque los dos los cambian personas distintas, con mayorías distintas y en plazos distintos.

Por qué comprar antes de construir invierte el orden de las preguntas

Este mercado vende sobre todo lo que aún no está terminado, y eso invierte el recorrido que uno seguiría en cualquier otro sitio. En una reventa puede leer el reglamento tal y como quedó registrado, mirar las actas de la asamblea y las cuentas, y recorrer el edificio. Sobre plano nada de eso existe el día en que firma: el reglamento es un borrador, la asamblea todavía no tiene miembros y las cuentas son una proyección sobre un edificio que nadie ha habitado.

Makai se entrega en dos fases, en el segundo trimestre de 2028 y en el segundo trimestre de 2029, y 90 de las 216 residencias seguían en venta, desde $329,000, cuando se redactó esta página. De ahí se sigue nada más que un orden de operaciones. Los documentos son lo que hay que pedir pronto, mientras todavía se están redactando y mientras la pregunta «¿quién decidirá esto más adelante?» aún admite una respuesta clara. Le diremos qué está ya cerrado, qué sigue siendo borrador y en cuál de las dos capas anteriores acabará situándose cada norma. Eso no le cuesta nada a un vendedor, y es la parte más difícil de cambiar una vez entregadas las llaves.

Preguntas frecuentes

¿Qué transmite realmente la compra de un condominio en Punta Cana?

Dos cosas, inseparables: la propiedad exclusiva de su unidad y la copropiedad de todo lo que en el proyecto no es una unidad. Lo segundo se posee como parte indivisa, acompaña a la vivienda cuando la venda, y es la proporción en la que usted contribuye al mantenimiento de lo común y en la que vota sobre ello. En Makai Residences lo común incluye cuatro piscinas, el spa, el gimnasio, el cine privado, las canchas y el muelle del lago, compartidos entre 216 viviendas.

¿Quién decide si puedo alquilar mi condominio a huéspedes de estancia corta?

Lo decide el edificio, a través de su reglamento registrado: la ley nacional no prohíbe el alquiler de estancia corta, así que la respuesta que obliga es la que está escrita en las reglas de ese proyecto concreto. Un esquema nacional de registro de anfitriones se sometió a consulta pública pero no estaba en vigor cuando se redactó esta página. En Makai el cuadro incluye además el acuerdo de explotación, porque el conjunto funciona como una sola operación hotelera bajo Dolce Hotels & Resorts by Wyndham, de modo que conviene preguntar en cuál de los dos documentos vive cada norma.

¿Qué es el consorcio de propietarios y tengo que integrarme en él?

Se integra al comprar. La ley dominicana de condominios obliga a un edificio registrado a constituir un consorcio de sus propietarios para administrar el inmueble y las cosas comunes, y ese consorcio tiene personalidad jurídica propia. Los votos se emiten en proporción a la parte de cada propietario y no a razón de uno por puerta, y ese reparto solo puede modificarse si todos los propietarios están de acuerdo. Conviene leer su parte antes de comprar: es mucho más fácil comprobarla que renegociarla.

¿Puedo leer el reglamento de condominio antes de que el edificio exista?

Registrado no, porque se registra junto con la división del inmueble terminado — pero sí puede pedir el borrador, y es exactamente lo que hay que pedir. Makai se entrega en el segundo trimestre de 2028 y en el segundo trimestre de 2029, así que cualquier cosa que le enseñen hoy es por definición un borrador. Lea en él las cuatro cosas que la ley le obliga a resolver: las partes exclusivas, los votos, el porcentaje de contribución y la base de remuneración del administrador.