¿Cómo funciona el programa de ingresos por alquiler operado por Wyndham en Makai?

Los ingresos por alquiler en Makai Residences se generan a través de un programa unificado y de gestión hotelera operado por Dolce Hotels & Resorts by Wyndham, que proyecta un retorno anual del 7-11% para los propietarios. A diferencia de las propiedades donde el alquiler es responsabilidad del dueño, cada alquiler en Makai es manejado por el operador hotelero in situ, creando una estructura de inversión fluida y sin complicaciones.

¿Cuál es el retorno proyectado y qué incluye?

Makai proyecta un retorno anual de la inversión del 7-11% para los propietarios que participan en el programa de alquiler. Esta cifra se basa en la proforma del desarrollador, que asume una tasa de ocupación anual promedio de entre el 60% y el 85%. Es importante entender que estas son proyecciones, no garantías, y el rendimiento real variará con la estacionalidad y la demanda del mercado.

El retorno proyectado se cotiza neto de la mayoría de los principales gastos operativos. Los ingresos del alquiler cubren primero los costos del programa, que incluyen una tarifa de gestión para la operación de Wyndham, un 35% para gastos operativos generales (como servicios públicos, limpieza y mantenimiento en la unidad), y una reserva para el reemplazo de mobiliario. Lo que queda es el ingreso neto que se distribuye al propietario. Esta estructura significa que los costos del día a día de la gestión del alquiler se manejan dentro del programa antes de que usted reciba su distribución.

¿En qué se diferencia un programa de gestión hotelera de alquilar por mi cuenta?

En Makai, un propietario que elige alquilar su residencia lo hace a través del programa único y gestionado profesionalmente por Dolce Hotels & Resorts by Wyndham. No es un servicio opcional de terceros, sino el modelo operativo integrado para toda la comunidad de 216 residencias. Esta estructura proporciona consistencia en el servicio, el marketing y la experiencia del huésped, aprovechando los canales de distribución global y el programa de lealtad de Wyndham.

Esto contrasta marcadamente con un condominio tradicional donde cada propietario actúa como un arrendador independiente. Un propietario que se autogestiona sería responsable de promocionar su unidad en plataformas de reserva, gestionar reservaciones, comunicarse con los huéspedes, organizar los check-ins y las limpiezas, y manejar cualquier problema de mantenimiento. En Makai, el operador hotelero gestiona toda esta logística. La contrapartida de esta experiencia "manos libres" es que no se permiten los alquileres independientes; el objetivo es operar la propiedad como un hotel de marca cohesionado.

¿Qué impuestos se aplican a los ingresos por alquiler para un propietario no residente?

Cuando un propietario no residente obtiene ingresos por alquiler en la República Dominicana, dichos ingresos están sujetos a impuestos específicos. Es crucial que un comprador entienda estas obligaciones, ya que son independientes de cualquier exención de impuestos sobre la propiedad. Su abogado puede proporcionar una guía definitiva para su situación, pero el marco general es el siguiente.

Los principales impuestos sobre los ingresos por alquiler a corto plazo son un impuesto de retención y un impuesto sobre el valor añadido (conocido como ITBIS). Estos se aplican sobre los ingresos por alquiler generados por su propiedad.

¿La exención fiscal de CONFOTUR afecta mis ingresos por alquiler?

No, Lo que la CONFOTUR (Ley 158-01) exime de forma documentada es el impuesto de transferencia y el IPI; los ingresos por alquiler tributan por separado, bajo sus propias reglas. Este es un punto de confusión común para los compradores. El registro de Makai bajo CONFOTUR proporciona ahorros fiscales significativos relacionados con la propiedad en sí, no con los ingresos que genera.

Específicamente, CONFOTUR otorga a los primeros compradores al desarrollador una exención del impuesto de transferencia del 3% en la compra y una exención del impuesto anual a la propiedad del 1% (IPI); no se transmite a un comprador en reventa. La ley establece esta exención del IPI por un período de quince años para los proyectos que califican. Estos beneficios reducen significativamente sus costos de adquisición y mantenimiento. Sin embargo, los ingresos que obtiene del alquiler de la propiedad se tratan por separado y están sujetos a las regulaciones de impuestos sobre la renta descritas anteriormente. Una exención del impuesto sobre la propiedad no debe leerse como una mejora de lo que un alquiler rinde después de impuestos; cómo interactúan ambos en su caso es una cuestión para su asesor fiscal.

¿Qué características de Makai están diseñadas para la experiencia de un huésped de hotel?

Debido a que Makai opera como un hotel, sus amenidades están diseñadas para cumplir con las expectativas de los huéspedes de un resort que pagan una tarifa por noche. Toda la comunidad está construida en torno a una experiencia centrada en la hospitalidad, lo que a su vez apoya la demanda de alquiler y la ocupación potencial.

Las características clave incluyen una gran piscina de arena con entrada tipo playa y bar acuático, una piscina infinita separada en la azotea, un spa de servicio completo y un gimnasio. Para la recreación y el entretenimiento, la propiedad ofrece canchas de pádel y pickleball, un cine privado de 23 asientos, un espacio de coworking para viajeros de negocios y un muelle privado en el lago adyacente. Además, cada una de las 216 residencias se entrega completamente amueblada con un estándar de calidad hotelera constante, asegurando que cada huésped tenga la misma experiencia de calidad, sin importar la unidad que reserve.

¿Puedo usar mi propia residencia si está en el programa de alquiler?

Sí, los propietarios conservan el derecho a usar su propia residencia durante una parte del año, incluso mientras forma parte del programa de alquiler gestionado por Wyndham. Esto le permite disfrutar de su propiedad en Cap Cana para vacaciones personales mientras genera ingresos el resto del tiempo.

Los términos específicos, incluido el número de semanas disponibles para uso personal y cualquier fecha restringida durante la temporada alta, se definen en el acuerdo del programa de alquiler. Esto asegura que la operación hotelera pueda gestionar eficazmente el inventario y maximizar la ocupación en las 216 residencias. Para conocer la política actual de uso del propietario y obtener una copia del acuerdo del programa, por favor consulte a su asesor.