Su guía para ser propietario de un alquiler vacacional en Punta Cana

Ser propietario de un alquiler vacacional en Punta Cana significa adquirir un activo que puede generar ingresos a partir de la fuerte demanda turística de la región. En Makai, esto se logra a través de residencias llave en mano y completamente amuebladas dentro de un programa de alquiler de gestión hotelera operado por Dolce Hotels & Resorts by Wyndham, diseñado para ser una experiencia que no requiere intervención del propietario.

¿Qué hace de una residencia Makai una base sólida para un alquiler vacacional?

Un alquiler vacacional exitoso comienza con una propiedad deseable en una ubicación privilegiada. Makai Residences está situado dentro de la comunidad cerrada de Cap Cana, una comunidad planificada de primer nivel en Punta Cana. Esta ubicación sitúa a los propietarios y huéspedes a solo 15 minutos en coche del Aeropuerto Internacional de Punta Cana (PUJ) y a una caminata de 1,600 pies de Playa Caracol.

Cada una de las 216 residencias en Makai se entrega completamente amueblada y llave en mano. Esto significa que desde el día de la entrega, su propiedad está lista para ser ocupada o para ingresar al programa de alquiler sin la necesidad de buscar muebles, electrodomésticos o decoración. Las residencias en sí varían de 759 a 1,489 pies cuadrados de área construida, ofreciendo una variedad de distribuciones para atraer a diferentes preferencias de los huéspedes. La combinación de una ubicación estratégica y un activo listo para alquilar desde el primer día crea una base sólida para una propiedad de inversión.

¿Cómo funciona para los propietarios el programa de alquiler de Dolce by Wyndham?

Makai opera como un condo-hotel, donde las residencias se gestionan a través de un único programa de alquiler centralizado dirigido por Dolce Hotels & Resorts by Wyndham. Esta estructura está diseñada para proporcionar una experiencia de propiedad sin intervención. En lugar de comercializar y gestionar la propiedad individualmente, los propietarios que se unen al programa se benefician de los canales de distribución globales, el reconocimiento de marca y el programa de lealtad de Wyndham para impulsar la ocupación.

El programa se encarga de aspectos operativos clave como las reservas y los servicios al huésped de forma centralizada. Aunque los propietarios conservan el uso personal de su residencia durante un período específico cada año, el resto del tiempo funciona como parte del inventario del hotel. Este modelo busca agilizar el proceso de alquiler, aprovechando la escala y la experiencia de un importante operador hotelero. El desarrollador proyecta un retorno anual del 7-11% basado en este modelo, aunque son proyecciones y no garantías. Para conocer los términos específicos, incluidas las políticas de uso del propietario, los posibles compradores deben solicitar la documentación oficial del programa.

¿Qué impuestos se aplican a los ingresos de un alquiler a corto plazo en la República Dominicana?

Cuando posee un alquiler vacacional en la República Dominicana como no residente, los ingresos están sujetos a impuestos específicos. Es importante distinguirlos de los impuestos sobre la propiedad, que se tratan de manera diferente, especialmente para un proyecto aprobado por CONFOTUR como Makai. Un abogado puede proporcionar una guía definitiva para su situación.

A continuación, se desglosan los principales impuestos que un propietario debe conocer:

¿Existen reglas específicas para anunciar en plataformas como Airbnb o VRBO?

Aunque la ley nacional en la República Dominicana permite los alquileres a corto plazo, las regulaciones principales para una propiedad como Makai provienen de dos fuentes: los propios estatutos del condominio y los términos del programa de alquiler gestionado. Debido a que Makai opera como un condo-hotel unificado bajo la marca Dolce by Wyndham, los propietarios en el programa de alquiler no anuncian sus propiedades de forma independiente en plataformas como Airbnb o VRBO. En cambio, la comercialización y distribución son manejadas por el operador como parte de una estrategia cohesiva para todo el edificio.

Este enfoque integrado es una característica clave del modelo de inversión en Makai. Evita la competencia entre propietarios individuales dentro del mismo edificio y asegura un estándar de servicio y experiencia del huésped consistentes, lo cual es crucial para mantener la reputación de la marca hotelera. Los propietarios que elijan no participar en el programa de alquiler para uso personal estarían sujetos a los estatutos del condominio con respecto a los alquileres.

¿Cuál es el cronograma desde la compra hasta la generación de ingresos por alquiler?

El camino desde la compra de una residencia en pre-construcción hasta recibir a su primer huésped de alquiler implica varias etapas clave vinculadas al cronograma de construcción del desarrollo. En Makai, que se entrega en dos fases, el cronograma está claramente definido.

1. En la firma Asegure su residencia Comienza el proceso de compra, asegurando una unidad específica dentro de la comunidad de 216 residencias.
2. Antes de la entrega Preparación de la unidad A medida que concluye la construcción, su residencia se amuebla y equipa completamente según los estándares de calidad hotelera de Dolce by Wyndham.
3. T2 2028 Entrega de la Fase 1 Los propietarios de las unidades de la Fase 1 toman posesión. La residencia puede ingresar inmediatamente al programa de alquiler gestionado por Wyndham.
4. T2 2029 Entrega de la Fase 2 Se entrega la Fase 2, completando la comunidad y poniendo en funcionamiento todas las residencias.
5. Post-entrega Comienza la operación de alquiler Su propiedad llave en mano ahora es parte del inventario del hotel, posicionada para generar ingresos de los huéspedes.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que participar en el programa de alquiler de Wyndham?

La participación es la opción predeterminada para los propietarios que deseen alquilar su propiedad, ya que Makai se opera como una única entidad hotelera. Esto asegura una experiencia de huésped consistente y aprovecha la marca Wyndham. Un pequeño número de propietarios puede optar por no participar y usar la residencia exclusivamente para ellos durante todo el año, pero no pueden alquilarla de forma independiente.

¿La exención de impuestos de CONFOTUR se aplica a los ingresos por alquiler?

No, los beneficios de CONFOTUR son específicos para los impuestos sobre la propiedad. La ley establece una exención del impuesto de transferencia del 3% en la compra y del impuesto anual a la propiedad (IPI) del 1%. Los ingresos por alquiler se gravan por separado bajo su propio conjunto de reglas, principalmente el impuesto de retención del 27% sobre los ingresos brutos para los no residentes.

Como propietario, ¿de cuánto uso personal dispongo?

A los propietarios en el programa de alquiler se les asigna una cierta cantidad de tiempo cada año para el uso personal de su residencia. El número específico de semanas o días puede variar. Para conocer los términos de uso del propietario vigentes y cualquier fecha restringida, debe solicitar el acuerdo oficial del programa de alquiler.