El impuesto dominicano a la ganancia de capital ante una reventa en Makai

Makai Residences entrega sus dos fases en 2028 y 2029, así que la venta de un primer propietario queda a años de distancia. Lo que decidirá el impuesto de esa venta, sin embargo, se resuelve mucho antes: si la residencia está a su nombre o al de una sociedad, si usted vive en ella o la incorpora al programa de alquiler hotelero del edificio, y qué documentos conserva de una compra amueblada con precio en dólares estadounidenses. Esta página recorre esas decisiones a la luz de las reglas vigentes tras la reforma dominicana de junio de 2026. Es información general, no asesoría fiscal; un asesor tributario dominicano debe confirmar su situación antes de comprar y de nuevo antes de poner la vivienda en venta.

Dónde queda la regla tras la Ley 30-26

En la República Dominicana, la ganancia de capital inmobiliaria es el precio de venta menos el costo de adquisición del vendedor, un costo que se ajusta por inflación según el artículo 289 del Código Tributario, la Ley 11-92. Lo que cambió es la tasa. La Ley 30-26, de fecha 18 de junio de 2026, introdujo el artículo 296-1: la ganancia que obtiene una persona física al vender un inmueble tributa al 10 %, se liquida una sola vez y con carácter definitivo, al margen de la escala anual del impuesto sobre la renta. La administración tributaria, la DGII, recoge ese cambio como de aplicación inmediata en su aviso de implementación.

Tres puntos quedan fuera de ese titular. El inmueble en manos de una sociedad tributa a la tasa general corporativa del 27 %, no al 10 %. La reforma menciona a las personas físicas sin aclarar cómo alcanza a quien no es residente fiscal dominicano, de modo que un vendedor que vive en el extranjero debe confirmar qué tasa le corresponde. Y, según comentaristas especializados, el detalle de la base queda remitido a un reglamento que aún no se ha emitido, por lo que cualquier cifra que se calcule hoy es provisional.

Vivir en Makai o alquilarla: por qué la decisión llega hasta la venta

Makai está pensada para dos tipos de propietario. Unos vivirán en su residencia buena parte del año; otros la incorporarán al único programa de alquiler hotelero del edificio y la visitarán unas pocas semanas. Esa diferencia acompaña a la residencia hasta el día de la venta.

Las dos exenciones que creó la reforma de junio giran en torno a la vivienda habitual. Una libera la ganancia cuando lo obtenido por vender una vivienda habitual se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de seis meses, de forma proporcional si solo se reinvierte una parte. La otra beneficia a las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Una residencia ocupada por su dueño la mayor parte del año encaja con la lectura natural de esa expresión; una que pasa la mayor parte del año con huéspedes del hotel es un caso bastante más difícil. Ningún resultado está asegurado para un propietario concreto, así que pregunte a un asesor qué querría ver la DGII antes de contar con cualquiera de las dos.

La residencia fiscal es el segundo hilo. El criterio dominicano es el tiempo en el país, por lo general más de 182 días en un ejercicio fiscal, y tener un permiso de residencia no convierte por sí solo a nadie en residente fiscal. Quien vive en Makai la mayor parte del año puede cruzar esa línea; quien solo viene en invierno normalmente no lo hará, y esa respuesta decide de qué lado de la cuestión todavía abierta de los no residentes cae la venta.

Cómo armar el costo de una compra amueblada con precio en dólares

Cuanto menor sea el costo registrado, mayor será la ganancia, así que conviene reunir con cuidado el lado del costo desde el primer contrato. Las residencias de Makai se ofrecen desde US$329,000 hasta US$837,000, en 17 distribuciones, y todas se entregan totalmente amuebladas. Cada uno de esos datos plantea una pregunta que conviene hacer a un asesor al principio y no al final.

Una residencia en Makai, del contrato a la reventa

El impuesto se paga al final, pero casi todo lo que lo determina se fija por el camino. Leída como una secuencia, la tenencia asigna a cada paso una tarea concreta.

1. Al firmar Decidir quién figura como titular La reforma grava la ganancia de una persona física al 10 % y la de una sociedad a la tasa general del 27 %. Decídalo con un asesor antes de que el contrato nombre al comprador.
2. 2028 o 2029 Entrega de su fase Las dos fases de Makai tienen la entrega prevista en 2028 y 2029. Guarde el acta de entrega y el título registrado junto al contrato de compra.
3. Cada año de propiedad Contar los días, guardar las facturas Anote los días que pasa en el país frente al umbral de 182 días y archive cada factura de obras que añadan valor al inmueble.
4. Antes de anunciar la venta Pedir una respuesta por escrito La DGII recibe consultas técnicas mediante el formulario FI-GLEGA-004 e indica un plazo de respuesta de 22 días hábiles.
5. En el cierre Acordar la retención Si el vendedor no es residente, un comprador residente retiene la totalidad del impuesto que genera la venta; fije la cifra antes de firmar.
6. Dentro de seis meses Pagar y declarar Las lecturas especializadas sitúan el plazo en seis meses desde la transferencia completada; las personas físicas declaran en el formulario IR-1 y las sociedades en el IR-2.

Vender desde el extranjero: quién retiene y quién declara

Cuando el vendedor no es residente fiscal dominicano, la DGII indica que el impuesto se paga a través de un agente de retención designado y que el comprador residente debe retener el 100 % del impuesto que genera la venta. Eso cambia la negociación: la obligación recae en la parte compradora, que querrá dejar fijado el monto antes del cierre y no después.

La venta se incluye en la declaración anual del impuesto sobre la renta del vendedor: el formulario IR-1 para una persona física y el IR-2 para una sociedad. Un vendedor que no está inscrito en la DGII y no tiene otra obligación de declarar puede pedir a la administración que valide el cálculo y emita una determinación de lo adeudado. Según las lecturas especializadas del artículo 296-1, el pago corresponde dentro de los seis meses posteriores a la transferencia completada; confirme con su asesor la fecha exacta en que empieza a contar.

Antes de la reforma, las tasas publicadas por la DGII llegaban hasta el 25 % para una persona física residente, según la escala progresiva, y al 27 % para una persona física extranjera. Describen la situación previa a la reforma de junio de 2026; saber si la tasa de un no residente coincide hoy con alguna de ellas es justamente la pregunta que conviene resolver por escrito.

La renta del alquiler y la ganancia tributan por separado

El propietario que alquila a través del programa hotelero se encuentra cada año con otro impuesto, mucho antes de llegar a este en la venta. Para un no residente, la renta del alquiler soporta una retención del 27 % sobre los ingresos brutos, sin deducciones, y esa retención es definitiva; las tasas cambian, así que confirme la cifra vigente. Las estancias cortas pagan además el ITBIS del 18 %, del que responde el propietario que hospeda y no la plataforma que gestiona la reserva.

El rendimiento anual de 7-11 % que proyecta el promotor es una proyección, no una garantía, y se refiere a la explotación de la residencia, no a su venta. La proyección publicada no indica si contempla la retención anual, así que pregunte al promotor cómo se elaboró y calcule por separado el impuesto sobre una futura ganancia.

El CONFOTUR, el incentivo turístico de la Ley 158-01, actúa del lado de la compra y la tenencia: para los primeros compradores de un proyecto clasificado, exime el impuesto de transferencia del 3 % y el IPI anual del 1 %. Las fuentes en que se apoya esta página no mencionan ningún alivio sobre una ganancia de capital. Sus beneficios corresponden además a los primeros adquirientes del promotor, así que quien le compre más adelante no los hereda, algo que tendrá en cuenta al fijar el precio. Pida a Makai su resolución de clasificación en lugar de suponer un estatus.

Preguntas frecuentes

¿La tasa del 10 % se suma a mi impuesto sobre la renta del año de la venta?

No. Según el artículo 296-1, añadido por la Ley 30-26, la ganancia de una persona física al vender un inmueble se liquida una sola vez al 10 %, al margen de la escala anual del impuesto sobre la renta. La venta se sigue declarando en la declaración anual, y un vendedor que vive en el extranjero debe confirmar por escrito que la tasa del 10 % le alcanza.

¿Tener mi residencia en Makai a nombre de una sociedad cambiaría el impuesto al vender?

Sí, de forma importante. La tasa del 10 % está escrita para personas físicas; una sociedad que vende tributa por su ganancia a la tasa general corporativa del 27 %. Una sociedad puede servir a otros fines, así que tome la decisión con un asesor antes de que el contrato de compra nombre al comprador.

Si alquilo mi residencia a través del programa hotelero, ¿puedo acogerme a las exenciones de vivienda habitual?

Trátelo como una pregunta abierta. Las dos exenciones que creó la reforma, la reinversión dentro de seis meses y la venta de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años, giran en torno a la vivienda habitual. Si una residencia alquilada a huéspedes del hotel buena parte del año cuenta como tal es algo que debe responder un asesor y, si hace falta, la DGII.

¿Los muebles de una residencia en Makai cuentan en mi costo de adquisición?

Ninguna fuente consultada para esta página lo resuelve. Toda residencia en Makai se entrega totalmente amueblada, así que pregunte a un asesor, al comprar, cómo registrar el precio entre el inmueble y su contenido, y conserve el anexo del contrato que enumera lo incluido.

¿Cómo puedo conocer la opinión de la DGII sobre mi caso antes de vender?

Presente una consulta técnica mediante el formulario FI-GLEGA-004. La DGII indica un plazo de respuesta de 22 días hábiles, así que hágalo con holgura antes de la fecha en que piensa anunciar la venta.