Guía de Impuestos a la Propiedad para un Propietario en Makai

Ser propietario de una residencia en Makai implica tres posibles impuestos principales: un impuesto único por transferencia de propiedad, un impuesto anual a la propiedad (IPI) e impuestos sobre cualquier ingreso por alquiler. Dado que Makai es un proyecto turístico aprobado por el gobierno bajo la ley 158-01 (CONFOTUR), los compradores se benefician de exenciones en los dos primeros, lo que reduce significativamente los costos de adquisición y posesión. Sin embargo, los ingresos por alquiler se gravan por separado.

¿Cómo afecta el estatus de CONFOTUR de Makai a mis impuestos?

El registro de Makai bajo la Ley de Incentivo Turístico de la República Dominicana, conocida como CONFOTUR, proporciona ventajas fiscales significativas a los primeros compradores directos del desarrollador. Estos beneficios están ligados a la propiedad, no a la nacionalidad del propietario, y están diseñados para fomentar la inversión en zonas turísticas aprobadas como Cap Cana.

Los dos beneficios principales son una exención del Impuesto de Transferencia de Propiedad del 3%, que normalmente se debe pagar sobre el valor de la propiedad en el momento de la compra, y una exención del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) anual del 1% por un período de hasta 15 años. El plazo de quince años que fija la ley corre para el proyecto desde la terminación de la construcción; cuánto de ese plazo alcanza a un título concreto es una cuestión para su abogado, y no algo que podamos establecer por usted. Su abogado confirmará el estado y se asegurará de que la exención se presente y se registre en el título de su propiedad.

¿Cuál es el impuesto anual a la propiedad (IPI) estándar del que exime CONFOTUR?

El Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria anual, o IPI, es un impuesto del 1% que se aplica al valor de los bienes inmuebles dominicanos. Sin embargo, es crucial entender que esta tasa del 1% no se aplica a todo el valor de la propiedad. El impuesto solo se cobra sobre el valor por encima de un cierto umbral, que la autoridad fiscal dominicana (DGII) ajusta anualmente por inflación. Para las personas físicas, este umbral de exención es sustancial, lo que significa que muchas propiedades caen por debajo del valor imponible o solo se gravan sobre una pequeña porción de su valor total.

Para una propiedad como una residencia en Makai, con precios desde $329,000, esta distinción es importante. Bajo el régimen estándar, solo el valor que exceda el umbral anual del gobierno estaría sujeto al impuesto del 1%. El beneficio de CONFOTUR lo simplifica aún más al eximir la propiedad por completo del IPI durante la vigencia del plazo aprobado del proyecto, eliminando la necesidad de este cálculo.

Si alquilo mi residencia Makai, ¿se gravan esos ingresos?

Sí, los ingresos generados por el alquiler de su propiedad son imponibles en la República Dominicana, y conviene precisar cómo se sitúa eso junto a CONFOTUR. Lo que la ley está documentada que exime es el impuesto de transferencia del 3% y el IPI del 1% - los impuestos de comprar y de mantener. Los ingresos por alquiler se liquidan en otra parte del código tributario. Ninguna fuente que tengamos resuelve cómo se encuentran ambos para una unidad y un propietario concretos, así que tome esa posición de su abogado y no de esta página, y lea una exención del impuesto sobre la propiedad como un ahorro en los costos de tenencia, no como una mejora de lo que un alquiler rinde después de impuestos. Este es un punto crítico para los inversores en el programa de alquiler gestionado por Wyndham en Makai. El tratamiento fiscal depende de su estatus de residencia.

Para los propietarios no residentes, se aplica una retención de impuestos del 27% sobre los ingresos brutos del alquiler, sin deducciones. Las tasas cambian, así que confirme la cifra vigente antes de basarse en ella. Esto se considera un pago único y definitivo, lo que significa que no se permiten deducciones por gastos (como mantenimiento, cuotas de la comunidad o gastos de gestión). La parte que realiza el pago es generalmente responsable de retener y remitir el impuesto.

Además, los alquileres turísticos a corto plazo están sujetos a un Impuesto sobre el Valor Añadido del 18%, conocido como ITBIS. La responsabilidad de recaudar y pagar este impuesto recae en el anfitrión o propietario, no en la plataforma de reservas. Sus asesores legales y financieros pueden proporcionarle orientación sobre la forma más eficiente de estructurar sus asuntos para manejar estas obligaciones.

¿Qué otros impuestos o costos de cierre están involucrados en una compra?

Aunque CONFOTUR exime a los compradores del impuesto más grande (el impuesto de transferencia del 3%), una compra todavía implica otros costos de cierre. Estos generalmente ascienden a un pequeño porcentaje del precio de compra y cubren servicios legales y administrativos esenciales. Estos costos incluyen los honorarios del abogado que realiza la debida diligencia, redacta el contrato de compra y lo representa en la transacción. También hay honorarios de notario para la autenticación de documentos y costos asociados con el registro del título a su nombre en el Registro de Títulos.

Su abogado le proporcionará un desglose detallado de estos costos esperados antes de firmar un contrato. Es una parte estándar del proceso que garantiza que su propiedad esté segura y registrada correctamente según la ley dominicana.

¿Qué sucede con los beneficios fiscales cuando decido vender mi residencia?

Los beneficios fiscales de CONFOTUR son específicamente para el primer adquirente de la propiedad del desarrollador. Cuando decida vender su residencia Makai en el futuro, el nuevo comprador no heredará automáticamente estas exenciones. La venta estará sujeta al régimen fiscal estándar en ese momento. Esto significa que el futuro comprador será responsable de pagar el impuesto de transferencia de propiedad del 3%, y será responsable del impuesto anual del 1% del IPI si el valor de la propiedad excede el umbral de exención vigente en ese año.

Esta es una consideración importante para su estrategia de inversión a largo plazo. Mientras usted se beneficia de las exenciones durante su período de propiedad, la propiedad se negociará en el mercado abierto como cualquier otra en la reventa. Su abogado puede asesorarlo sobre las implicaciones del impuesto a las ganancias de capital que puedan aplicarse en el momento de la venta según las leyes vigentes.

Preguntas frecuentes

¿Necesito ser residente para beneficiarme de las exenciones fiscales de CONFOTUR?

No. Los beneficios fiscales de CONFOTUR están ligados al proyecto aprobado, en este caso Makai Residences, no a la nacionalidad o el estatus de residencia del comprador. Cualquier primer comprador que adquiera directamente del desarrollador es elegible para las exenciones.

¿Quién es responsable de solicitar mis exenciones de impuestos?

Su abogado de bienes raíces en la República Dominicana se encarga de este proceso. Como parte del cierre, se asegurará de que la compra esté estructurada correctamente y que el título de propiedad se registre con la exención CONFOTUR correspondiente, asegurando sus beneficios.

¿CONFOTUR reduce el impuesto del 27% sobre mis ingresos por alquiler?

Tanto un sí rotundo como un no rotundo irían más allá de lo que las fuentes permiten afirmar. Las exenciones de CONFOTUR quedan inscritas contra el impuesto de transferencia del 3% y el IPI anual del 1% - los impuestos de adquirir y de mantener una residencia en Makai. Los ingresos por alquiler se liquidan en otra parte del código dominicano, donde a los no residentes se les aplica una retención del 27% sobre el bruto. Nada que podamos citar resuelve cómo se encuentran ambos para una unidad y un propietario concretos, así que plantee esa pregunta a su abogado en lugar de dar por supuesta la respuesta, y confirme de paso las tasas vigentes.