L'impôt dominicain sur les plus-values face à une revente à Makai

Makai Residences remet ses deux phases en 2028 et 2029 : la revente par un premier propriétaire est donc lointaine. Ce qui décidera de l'impôt sur cette vente se joue pourtant bien plus tôt : détenir la résidence en nom propre ou par une société, l'habiter ou la confier au programme de location hôtelière de l'immeuble, et conserver les bonnes pièces d'un achat meublé libellé en dollars américains. Cette page examine ces choix au regard des règles issues de la réforme dominicaine de juin 2026. Il s'agit d'une information générale et non d'un conseil fiscal ; un conseiller fiscal dominicain doit confirmer votre situation avant l'achat, puis de nouveau avant la mise en vente.

Où en est la règle après la loi 30-26

En droit dominicain, la plus-value immobilière correspond au prix de vente diminué du coût d'acquisition du vendeur, ce coût étant indexé sur l'inflation selon l'article 289 du Code des impôts, la loi 11-92. C'est le taux qui a changé. La loi 30-26, datée du 18 juin 2026, a inséré un article 296-1 : la plus-value réalisée par une personne physique sur la vente d'un bien est imposée à 10 %, réglée en une seule fois et à titre définitif, à l'écart du barème annuel de l'impôt sur le revenu. L'administration fiscale, la DGII, indique dans son avis de mise en œuvre que ce changement s'applique immédiatement.

Trois points restent en dehors de ce titre. Un bien détenu par une société est imposé au taux général de l'impôt sur les sociétés, 27 %, et non à 10 %. La réforme vise les personnes physiques sans préciser comment elle s'applique à celle qui n'est pas résidente fiscale dominicaine ; un vendeur établi à l'étranger doit donc faire confirmer le taux qui le concerne. Enfin, selon les commentaires spécialisés, le détail de l'assiette est renvoyé à un règlement qui n'est pas encore publié : tout calcul esquissé aujourd'hui reste provisoire.

Habiter Makai ou la louer : pourquoi ce choix pèse sur la vente

Makai s'adresse à deux profils de propriétaires. Certains habiteront leur résidence une grande partie de l'année ; d'autres la confieront à l'unique programme de location hôtelière de l'immeuble et n'y viendront que quelques semaines. Cette différence accompagne la résidence jusqu'à sa vente.

Les deux exonérations créées par la réforme de juin reposent sur la notion de résidence habituelle. La première libère la plus-value lorsque le produit de la vente d'une résidence habituelle est réinvesti dans une autre résidence habituelle dans les six mois, au prorata en cas de réinvestissement partiel. La seconde bénéficie aux personnes de plus de 65 ans qui vendent leur résidence habituelle. Un logement occupé par son propriétaire la majeure partie de l'année correspond à la lecture naturelle de cette expression ; un logement occupé surtout par des clients de l'hôtel est un cas nettement plus délicat. Aucune de ces issues n'est acquise pour un propriétaire donné : demandez à un conseiller ce que la DGII voudrait voir avant de compter sur l'une ou l'autre.

La résidence fiscale est le second fil. Le critère dominicain est le temps passé dans le pays, en général plus de 182 jours au cours d'un exercice, et un titre de séjour ne fait pas à lui seul d'une personne un résident fiscal. Un propriétaire qui vit à Makai la plus grande partie de l'année peut franchir ce seuil ; celui qui ne vient que l'hiver ne le franchira généralement pas, et cette réponse détermine de quel côté de la question encore ouverte des non-résidents tombe la vente.

Constituer le coût d'un achat meublé, libellé en dollars

Plus le coût retenu est faible, plus la plus-value est élevée : le volet coût mérite donc d'être constitué avec soin dès le premier contrat. Les résidences de Makai sont proposées de 329 000 $ à 837 000 $ en dollars américains, réparties sur 17 plans, et chacune est livrée entièrement meublée. Chacun de ces éléments soulève une question à poser à un conseiller au début plutôt qu'à la fin.

Une résidence Makai, du contrat à la revente

L'impôt se paie à la fin, mais l'essentiel de ce qui le détermine se fixe en chemin. Lue comme une suite d'étapes, la détention donne à chacune une tâche précise.

1. À la signature Choisir qui détient le titre La réforme impose la plus-value d'une personne physique à 10 % et celle d'une société au taux général de 27 %. Tranchez avec un conseiller avant que le contrat ne désigne l'acheteur.
2. 2028 ou 2029 Remise des clés de votre phase Les deux phases de Makai doivent être remises en 2028 et 2029. Conservez le procès-verbal de livraison et le titre enregistré avec le contrat d'achat.
3. Chaque année de détention Compter ses jours, garder ses factures Notez les jours passés dans le pays au regard du seuil de 182 jours et classez chaque facture de travaux qui valorisent le bien.
4. Avant la mise en vente Demander une réponse écrite La DGII reçoit les consultations techniques sur le formulaire FI-GLEGA-004 et annonce un délai de réponse de 22 jours ouvrables.
5. À la vente Fixer la retenue Lorsque le vendeur est non-résident, un acheteur résident retient l'intégralité de l'impôt généré par la vente ; arrêtez le montant avant de signer.
6. Dans les six mois Payer et déclarer Les lectures spécialisées fixent l'échéance à six mois après le transfert achevé ; les personnes physiques déclarent sur le formulaire IR-1, les sociétés sur l'IR-2.

Vendre depuis l'étranger : qui retient, qui déclare

Lorsque le vendeur n'est pas résident fiscal dominicain, la DGII indique que l'impôt est acquitté par l'intermédiaire d'un agent de retenue désigné, et qu'un acheteur résident doit retenir 100 % de l'impôt généré par la vente. La négociation s'en trouve déplacée : c'est la partie acheteuse qui porte l'obligation, elle voudra donc que le montant soit fixé avant la signature, et non après.

La vente figure sur la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu du vendeur : le formulaire IR-1 pour une personne physique, l'IR-2 pour une société. Un vendeur qui n'est pas inscrit auprès de la DGII et n'a aucune autre obligation déclarative peut demander à l'administration de valider le calcul et d'émettre une détermination du montant dû. Selon les lectures spécialisées de l'article 296-1, le paiement intervient dans les six mois suivant le transfert achevé ; faites confirmer le point de départ exact par votre conseiller.

Avant la réforme, les taux publiés par la DGII allaient jusqu'à 25 % pour une personne physique résidente, selon le barème progressif, et atteignaient 27 % pour une personne physique étrangère. Ils décrivent la situation antérieure à la réforme de juin 2026 ; savoir si le taux d'un non-résident correspond aujourd'hui à l'un ou l'autre est précisément la question à faire trancher par écrit.

Revenus locatifs et plus-value : deux impositions distinctes

Le propriétaire qui loue par le programme hôtelier rencontre chaque année un autre impôt, bien avant celui de la vente. Pour un non-résident, les revenus locatifs supportent une retenue de 27 % sur les recettes brutes, sans aucune déduction, et cette retenue est définitive ; les taux évoluent, vérifiez donc le chiffre en vigueur. Les séjours de courte durée sont en outre soumis à l'ITBIS de 18 %, dû par le propriétaire qui héberge plutôt que par la plateforme qui prend la réservation.

Le rendement annuel de 7-11 % avancé par le promoteur est une projection et non une garantie, et il porte sur l'exploitation de la résidence, pas sur sa vente. La projection publiée ne dit pas si elle tient compte de la retenue annuelle : demandez au promoteur comment elle a été construite, et modélisez à part l'impôt sur une plus-value future.

Le CONFOTUR, l'incitation touristique de la loi 158-01, intervient du côté de l'achat et de la détention : pour les premiers acquéreurs d'un projet classé, il exonère la taxe de mutation de 3 % et l'IPI annuel de 1 %. Les sources sur lesquelles repose cette page ne mentionnent aucun allègement sur une plus-value. Ses avantages appartiennent en outre aux premiers acquéreurs auprès du promoteur : la personne qui vous rachètera plus tard n'en hérite pas, ce qu'elle pèsera en fixant son prix. Demandez à Makai sa résolution de classement plutôt que de présumer un statut.

Questions fréquentes

Le taux de 10 % s'ajoute-t-il à mon impôt sur le revenu de l'année de la vente ?

Non. Selon l'article 296-1, ajouté par la loi 30-26, la plus-value d'une personne physique sur la vente d'un bien est réglée une seule fois à 10 %, à l'écart du barème annuel de l'impôt sur le revenu. La vente reste déclarée sur la déclaration annuelle, et un vendeur établi à l'étranger doit faire confirmer par écrit que le taux de 10 % s'applique à lui.

Détenir ma résidence Makai par une société changerait-il l'impôt à la vente ?

Oui, nettement. Le taux de 10 % vise les personnes physiques ; une société qui vend est imposée sur sa plus-value au taux général de 27 %. Une société peut répondre à d'autres objectifs : faites ce choix avec un conseiller avant que le contrat d'achat ne désigne l'acheteur.

Si je loue ma résidence par le programme hôtelier, puis-je invoquer les exonérations liées à la résidence habituelle ?

Considérez la question comme ouverte. Les deux exonérations créées par la réforme, le réinvestissement dans les six mois et la vente de sa résidence habituelle par une personne de plus de 65 ans, reposent sur la notion de résidence habituelle. Savoir si un logement loué à des clients de l'hôtel une bonne partie de l'année entre dans ce cadre relève d'un conseiller et, au besoin, de la DGII.

Le mobilier d'une résidence Makai entre-t-il dans mon coût d'acquisition ?

Aucune source consultée pour cette page ne le tranche. Chaque résidence Makai est livrée entièrement meublée : demandez à un conseiller, dès l'achat, comment ventiler le prix entre le bien et son contenu, et conservez l'annexe du contrat qui énumère ce qui est inclus.

Comment obtenir l'avis de la DGII sur mon propre cas avant de vendre ?

Déposez une consultation technique sur le formulaire FI-GLEGA-004. La DGII annonce un délai de réponse de 22 jours ouvrables : faites-le bien avant la date prévue de mise en vente.