¿Cómo funciona la administración de propiedades para un dueño en Makai?

En Makai Residences, la administración de propiedades es un servicio totalmente integrado y gestionado por Dolce Hotels & Resorts by Wyndham, no un servicio externo que necesite encontrar. Para los propietarios que eligen alquilar su propiedad, la participación en este programa de alquiler gestionado profesionalmente es el método exclusivo, lo que garantiza una experiencia consistente y de alta calidad para los huéspedes y una inversión sin complicaciones para usted. Esta estructura está diseñada para aprovechar la red hotelera global de Wyndham para maximizar la ocupación y los rendimientos.

¿Qué significa para los propietarios un programa operado por Wyndham?

Ser propietario de una residencia en Makai significa que forma parte de una comunidad que opera con la fluidez de un resort de alta gama. Todo el edificio funciona como una única operación hotelera bajo la marca Dolce Hotels & Resorts by Wyndham. Para los propietarios en el programa de alquiler, esta es una experiencia completamente libre de preocupaciones.

Como operador in situ, el programa de Wyndham gestiona de forma centralizada los aspectos críticos del alquiler de su propiedad. Según los detalles del programa, “las reservas, la limpieza y los servicios al huésped se manejan de forma centralizada, y la ocupación se apoya en la distribución y la demanda de lealtad de Wyndham en lugar de que un propietario comercialice su unidad por su cuenta”. Esto significa que no está compitiendo con otros propietarios; en cambio, su residencia se beneficia de un motor de marketing global y un equipo profesional dedicado a mantenerla ocupada y en buen estado.

¿Tengo que incluir mi residencia en el programa de alquiler?

Los propietarios en Makai tienen dos caminos claros. La elección depende de cómo pretenda usar su propiedad. Si bien unirse al programa de alquiler es la opción predeterminada para quienes buscan un retorno de la inversión, no es un requisito para todos los propietarios.

Como aclara nuestra información de ventas, “un pequeño número de propietarios opta por no participar y vivir en Makai todo el año”. Sin embargo, para cualquier propietario que desee generar ingresos por alquiler, la regla es firme: “un propietario que alquila, alquila a través del programa Wyndham y no de forma independiente”. No puede anunciar su residencia en plataformas como Airbnb ni contratar a un administrador externo. Esta política garantiza un estándar uniforme de servicio y experiencia para el huésped en todas las unidades alquiladas, protegiendo la marca y el valor de su inversión.

¿Cómo se gestionan los costos de administración y operación?

La transparencia en los costos es clave para entender su retorno neto. El programa de alquiler en Makai está diseñado para simplificar esto. Todos los principales costos operativos asociados con el alquiler de su unidad se liquidan directamente de los ingresos brutos del alquiler antes de que se le distribuya cualquier ingreso. El retorno anual proyectado del 7-11% procede del proforma del desarrollador, con una ocupación del 60% al 85%. Son proyecciones, no garantías, y el rendimiento real varía según la temporada, la demanda y la tarifa por noche.

Estas deducciones cubren la cuota de la asociación de propietarios (HOA), que financia el mantenimiento de las áreas comunes como las cuatro piscinas y el cine de 23 asientos, así como los costos operativos directos de su unidad. El programa cubre gastos de “limpieza, mantenimiento, electricidad, agua e internet, entre otros”. Este enfoque consolidado significa que usted recibe un pago neto sin necesidad de gestionar múltiples facturas y proveedores de servicios a distancia.

¿Qué impuestos se aplican a los ingresos por alquiler para no residentes?

Entender las implicaciones fiscales de los ingresos por alquiler es una parte fundamental de la administración de propiedades en la República Dominicana. Para los propietarios no residentes, los ingresos por alquiler están sujetos a dos impuestos principales.

En primer lugar, hay una retención fiscal del 27% que se aplica sobre los ingresos brutos del alquiler, sin que se permitan deducciones. Esto se considera un pago único y definitivo sobre dichos ingresos. En segundo lugar, un impuesto sobre el valor añadido conocido como ITBIS, a una tasa del 18%, se aplica a los servicios de alojamiento turístico de corta duración. Es responsabilidad del anfitrión asegurarse de que este impuesto se pague.

También es importante señalar lo que no está cubierto. Los importantes beneficios fiscales de CONFOTUR, como la exención del impuesto de transferencia del 3% y la exención del impuesto sobre la propiedad (IPI) durante 15 años, se aplican a la compra y posesión de la propiedad en sí. Estos incentivos no se extienden a los impuestos sobre los ingresos por alquiler. Su abogado y un contable local pueden proporcionarle orientación específica sobre el cumplimiento fiscal para su situación.

¿Cómo preparo mi unidad para el programa de alquiler?

Una de las ventajas más significativas de la estructura de gestión de Makai es la transición fluida de propietario a inversor de alquiler. Prácticamente no se requiere ninguna preparación por su parte. Cada una de las 216 residencias en Makai, desde una de un dormitorio de 759 pies cuadrados hasta una de dos dormitorios de 1,489 pies cuadrados, se entrega completamente amueblada y lista para usar.

Esto significa que su residencia está acabada con el estándar de calidad hotelera que exige Dolce Hotels & Resorts by Wyndham desde el momento en que toma posesión. Todos los muebles, electrodomésticos de cocina, accesorios y textiles están incluidos e instalados. El día de la entrega, comenzando con la Fase 1 en el segundo trimestre de 2028, su propiedad está lista para recibirle para una estancia personal o para entrar inmediatamente en el programa de alquiler y comenzar a generar ingresos.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar mi propiedad yo mismo si está en el programa de alquiler?

Sí, los propietarios en el programa de alquiler conservan el derecho a usar su residencia para estancias personales cada año. Los términos específicos, incluyendo cuántos días se asignan y cómo reservarlos, se detallan en el acuerdo del programa de alquiler. Su asesor puede proporcionarle los términos de uso para propietarios vigentes.

¿Quién es responsable de pagar los impuestos sobre los ingresos por alquiler?

El propietario es el responsable final del cumplimiento fiscal. Si bien la retención del 27% se deduce de los ingresos brutos, los propietarios deben trabajar con un contable dominicano para asegurarse de que todas las obligaciones, incluido el ITBIS (IVA) del 18%, se cumplan correctamente y a tiempo.

¿Qué sucede si mi propiedad necesita mantenimiento?

El programa operado por Wyndham se encarga del mantenimiento diario y coordina cualquier reparación necesaria para las residencias dentro del grupo de alquiler. Los costos de estos servicios se consideran parte de los gastos operativos del programa, que se liquidan con los ingresos brutos del alquiler.