Condos à vendre à Punta Cana : la moitié de l'achat qui n'a pas de plan

Presque tout ce qui se vend comme condo à Punta Cana est un immeuble neuf, et presque toutes les annonces décrivent une seule chose : le logement. La vente en transmet deux. Cette page traite de la seconde — la part du programme que vous possédez en commun avec tous les autres propriétaires, et l'unique document enregistré qui décide de ce qu'elle vaut pour vous. Elle est écrite depuis l'intérieur d'un immeuble de Cap Cana. Elle ne cite aucun autre programme, n'en chiffre aucun et ne présente aucun inventaire.

Ici, un condo est un montage juridique avant d'être un immeuble

Une recherche de condos à vendre à Punta Cana renvoie des photographies d'intérieurs. Ce que crée réellement un achat en copropriété dominicaine est plus étroit, et plus curieux, que ne le laissent croire ces photographies. Vous devenez propriétaire exclusif de votre propre logement et, dans le même instant, copropriétaire de tout ce qui, dans le programme, n'est le logement de personne. Les deux moitiés arrivent ensemble dans un seul titre et aucune ne peut être vendue sans l'autre.

C'est le régime de la propriété horizontale que met en place la loi dominicaine sur les condominiums, inscrit au registre immobilier que régit la loi 108-05. Rien de tout cela n'est propre à cette côte. Ce qui l'est, en revanche, c'est la proportion. Dans un immeuble de ville, la moitié commune se résume à un hall, un ascenseur et une toiture. Dans un programme de villégiature, ce sont les piscines, le club de plage, le spa, les terrains de sport, le ponton et les jardins — et à Makai Residences, tout cela est partagé entre 216 logements. L'acheteur qui a lu le plan a lu la plus petite moitié de ce qui est à vendre.

La moitié qui n'a pas de plan

Nos plans publiés vont d'environ 759 pi² à 1 489 pi² de surface construite. Chacun est dessiné, coté, consultable. La moitié commune, elle, n'a aucun dessin de ce genre. Elle est décrite en toutes lettres dans un règlement enregistré et, de votre point de vue, elle se mesure en quote-part : un pourcentage de l'ensemble, fixé au moment où le bien entre dans le régime, inscrit en regard de votre nom et transmis avec le logement le jour où vous le revendez.

Cette quote-part fait deux choses à la fois, et les acheteurs n'entendent généralement parler que de la première. C'est la proportion dans laquelle vous contribuez à l'entretien des parties communes — le marché que la loi passe avec chaque propriétaire est l'usage libre de ce qui est partagé contre une contribution proportionnelle à sa conservation. C'est aussi le poids de votre voix. À Makai, la moitié commune, ce sont la piscine à entrée progressive et son bar aquatique, la piscine à débordement sur le toit, le spa, la salle de sport, le cinéma privé, l'espace de coworking, les terrains de padel et de pickleball et le ponton privé sur le lac — quatre piscines parmi eux. Vous en possédez une fraction, et vous portez la même fraction de ce que tout cela coûte à faire fonctionner, aussi longtemps que vous détenez le logement.

Un document enregistré, quatre lignes qui décident de tout

Un immeuble dominicain ne glisse pas discrètement dans le régime de la copropriété. La loi impose l'enregistrement d'un règlement au moment même où le bien est divisé, et elle impose à ce règlement de trancher quatre points par écrit : quelles parties sont détenues en exclusivité et sous quelle désignation, combien de voix chaque propriétaire exprime en assemblée, dans quel pourcentage chacun contribue aux charges communes, et sur quelle base l'administrateur est rémunéré.

Ces quatre lignes sont la constitution de la communauté que vous rejoignez, et elles sont normalement arrêtées avant que l'acheteur n'en ait entendu parler. Demandez le règlement — ou son projet, si l'immeuble n'est pas achevé — et lisez ces quatre lignes dans cet ordre. Toutes les disputes que les propriétaires ont un jour, sur un budget, sur une règle de vie, ou sur qui paie la réparation de ce qu'aucun titre ne couvre, se tranchent par la mécanique que ces lignes installent.

Ce que vous pouvez faire du logement se décide à l'échelle de l'immeuble

Pour qui regarde les condos comme un actif de rendement, la question la plus importante est celle qui a le moins de chances de figurer dans la brochure. La loi nationale dominicaine n'interdit pas de louer un logement à des voyageurs de courte durée. Ce qui tranche pour un logement donné, ce sont les règles enregistrées de l'immeuble où il se trouve, qui peuvent l'autoriser, l'encadrer ou le refuser purement et simplement. Un dispositif national d'enregistrement des loueurs de courte durée a fait l'objet d'une consultation publique et n'était toujours pas en vigueur à la rédaction de cette page : il ne change donc rien à cette réponse aujourd'hui.

La bonne question n'est donc jamais « est-ce autorisé en République dominicaine ». C'est « que dit le règlement de cet immeuble, et qui peut le modifier ». Posez les deux pendant que vous choisissez encore, pas après. À Makai, la réponse est liée au fait que l'ensemble est exploité comme une seule opération hôtelière sous l'enseigne Dolce Hotels & Resorts by Wyndham — c'est la distinction qu'il faut tracer ensuite.

Deux couches de règles sur un même immeuble, qui répondent à des questions différentes

Dans une copropriété exploitée en hôtel, deux jeux de règles se superposent sur un seul immeuble, et on les confond sans arrêt. Le premier est légal et appartient aux propriétaires : le consortium des propriétaires, que la loi sur les condominiums impose à un immeuble enregistré, qui possède sa propre personnalité juridique, et dans lequel les voix s'expriment proportionnellement à la quote-part de chacun — une proportion qui ne peut être modifiée qu'à l'unanimité de tous. Le second est commercial : l'accord d'exploitation en vertu duquel Makai est exploité comme un seul établissement par Dolce Hotels & Resorts by Wyndham.

La distinction est pratique, pas théorique. Une question sur la toiture, sur le budget annuel, sur le fonds de réserve ou sur une règle qui s'imposera aux 216 logements relève de la première couche. Une question sur la manière dont un logement est loué, sur ce que fait l'exploitant et sur ce qui revient au propriétaire relève de la seconde. Quand on vous présente quelque chose simplement comme « le règlement », demandez dans lequel des deux documents il se trouve — car les deux se modifient par des personnes différentes, à des majorités différentes, sur des calendriers différents.

Pourquoi acheter avant la construction inverse l'ordre des questions

Ce marché vend surtout ce qui n'est pas achevé, et cela inverse la démarche que l'on suivrait ailleurs. Sur une revente, vous pouvez lire le règlement tel qu'enregistré, consulter les procès-verbaux d'assemblée et les comptes, et parcourir l'immeuble. Sur plan, rien de tout cela n'existe le jour de la signature : le règlement est un projet, l'assemblée n'a pas encore de membres, et les comptes sont une projection portant sur un immeuble que personne n'a habité.

Makai est livré en deux phases, au deuxième trimestre 2028 et au deuxième trimestre 2029, et 90 des 216 résidences étaient encore à vendre, à partir de $329,000, à la rédaction de cette page. Ce qui en découle n'est qu'un ordre des opérations. Ce sont les documents qu'il faut demander tôt, pendant qu'ils sont encore en cours de rédaction et pendant que la question « qui décidera de cela plus tard » peut encore recevoir une réponse claire. Nous vous dirons ce qui est déjà arrêté, ce qui reste un projet, et dans laquelle des deux couches ci-dessus telle règle finira par se ranger. Cela ne coûte rien à un vendeur, et c'est la partie la plus difficile à changer une fois les clés remises.

Questions fréquentes

Que transmet réellement l'achat d'un condo à Punta Cana ?

Deux choses, indissociables : la propriété exclusive de votre logement, et la copropriété de tout ce qui, dans le programme, n'est pas un logement. La seconde est détenue en quote-part indivise, elle suit le bien lors de la revente, et c'est la proportion dans laquelle vous contribuez à l'entretien des parties communes et dans laquelle vous votez à leur sujet. À Makai Residences, les parties communes comprennent quatre piscines, le spa, la salle de sport, le cinéma privé, les terrains de sport et le ponton sur le lac, partagés entre 216 logements.

Qui décide si je peux louer mon condo à des voyageurs de courte durée ?

L'immeuble, par son règlement enregistré : la loi nationale n'interdit pas la location de courte durée, si bien que la réponse qui engage est celle inscrite dans les règles du programme concerné. Un dispositif national d'enregistrement des loueurs a fait l'objet d'une consultation publique mais n'était pas en vigueur à la rédaction de cette page. À Makai, le tableau inclut aussi l'accord d'exploitation, puisque l'ensemble est exploité comme une seule opération hôtelière sous l'enseigne Dolce Hotels & Resorts by Wyndham : il vaut donc la peine de demander dans lequel des deux documents figure telle ou telle règle.

Qu'est-ce que le consortium des propriétaires, et dois-je y adhérer ?

Vous y adhérez en achetant. La loi dominicaine sur les condominiums impose à un immeuble enregistré de se doter d'un consortium de ses propriétaires pour administrer le bien et les parties communes, et celui-ci possède sa propre personnalité juridique. Les voix s'y expriment proportionnellement à la quote-part de chacun, et non à raison d'une voix par porte, et cette répartition ne peut être modifiée que si tous les propriétaires y consentent. Mieux vaut lire sa quote-part avant d'acheter : c'est bien plus facile à vérifier qu'à renégocier.

Puis-je lire le règlement de copropriété avant que l'immeuble existe ?

Pas tel qu'enregistré, puisqu'il l'est avec la division du bien achevé — mais vous pouvez en demander le projet, et c'est précisément ce qu'il faut demander. Makai est livré au deuxième trimestre 2028 et au deuxième trimestre 2029 : tout ce que l'on vous montre aujourd'hui est par définition un projet. Lisez-y les quatre points que la loi lui impose de trancher : les parties exclusives, les voix, le pourcentage de contribution et la base de rémunération de l'administrateur.