Comment fonctionne le programme de revenus locatifs géré par Wyndham à Makai ?

Les revenus locatifs à Makai Residences sont générés par un programme unifié et géré comme un hôtel, opéré par Dolce Hotels & Resorts by Wyndham, qui projette un rendement annuel de 7-11 % pour les propriétaires. Contrairement aux propriétés où la location relève de la responsabilité du propriétaire, chaque location à Makai est gérée par l'opérateur hôtelier sur site, créant une structure d'investissement intégrée et sans tracas.

Quel est le rendement projeté et que comprend-il ?

Makai projette un rendement annuel sur investissement de 7-11 % pour les propriétaires participant au programme locatif. Ce chiffre est basé sur le proforma du développeur, qui suppose un taux d'occupation annuel moyen entre 60 % et 85 %. Il est important de comprendre qu'il s'agit de projections, et non de garanties, et que la performance réelle variera en fonction de la saisonnalité et de la demande du marché.

Le rendement projeté est annoncé net de la plupart des principaux frais d'exploitation. Les revenus locatifs couvrent d'abord les coûts du programme, qui incluent des frais de gestion pour l'opération Wyndham, 35 % pour les frais d'exploitation généraux (comme les charges, le ménage et l'entretien de l'unité), et une réserve pour le remplacement du mobilier. Ce qui reste constitue le revenu net distribué au propriétaire. Cette structure signifie que les coûts quotidiens de la location sont gérés au sein du programme avant que vous ne receviez votre part.

En quoi un programme géré par un hôtel diffère-t-il de la location en solo ?

À Makai, un propriétaire qui choisit de louer sa résidence le fait via le programme unique et géré professionnellement par Dolce Hotels & Resorts by Wyndham. Il ne s'agit pas d'un service tiers optionnel, mais du modèle opérationnel intégré pour l'ensemble de la communauté de 216 résidences. Cette structure assure une cohérence dans le service, le marketing et l'expérience client, en s'appuyant sur les canaux de distribution mondiaux et le programme de fidélité de Wyndham.

Cela contraste fortement avec une copropriété traditionnelle où chaque propriétaire agit comme un bailleur indépendant. Un propriétaire qui gère lui-même serait responsable de la promotion de son unité sur les plateformes de réservation, de la gestion des réservations, de la communication avec les clients, de l'organisation des arrivées et des nettoyages, et de la gestion de tout problème d'entretien. À Makai, l'opérateur hôtelier gère toute cette logistique. La contrepartie de cette expérience « mains libres » est que les locations indépendantes ne sont pas autorisées ; l'objectif est d'exploiter la propriété comme un hôtel de marque cohérent.

Quelles taxes s'appliquent aux revenus locatifs pour un propriétaire non-résident ?

Lorsqu'un propriétaire non-résident perçoit des revenus locatifs en République Dominicaine, ces revenus sont soumis à des taxes spécifiques. Il est crucial pour un acheteur de comprendre ces obligations, car elles sont distinctes de toute exonération de l'impôt foncier. Votre avocat peut vous fournir des conseils définitifs pour votre situation, mais le cadre général est le suivant.

Les principales taxes sur les revenus de location à court terme sont une retenue à la source et une taxe sur la valeur ajoutée (appelée ITBIS). Celles-ci sont prélevées sur les revenus locatifs générés par votre bien.

L'exonération fiscale CONFOTUR affecte-t-elle mes revenus locatifs ?

Ce que la loi CONFOTUR (Loi 158-01) exonère de façon documentée, c'est la taxe de transfert et l'IPI ; les revenus locatifs sont imposés séparément, selon leurs propres règles. C'est un point de confusion courant pour les acheteurs. L'enregistrement de Makai sous le régime CONFOTUR offre des économies d'impôts significatives liées à la propriété elle-même, et non aux revenus qu'elle génère.

Plus précisément, CONFOTUR accorde aux premiers acheteurs auprès du promoteur une exonération de la taxe de transfert de 3 % à l'achat et une exonération de l'impôt foncier annuel de 1 % (IPI) ; elle ne se transmet pas à un acheteur en revente. La loi prévoit cette exonération d'IPI pour une durée de quinze ans pour les projets éligibles. Ces avantages réduisent considérablement vos coûts d'acquisition et de détention. Cependant, les revenus que vous tirez de la location de la propriété sont traités séparément et sont soumis à la réglementation fiscale décrite ci-dessus. Une exonération d'impôt foncier ne doit pas se lire comme une amélioration de ce qu'une location rapporte après impôt ; l'interaction entre les deux dans votre cas relève de votre conseiller fiscal.

Quelles caractéristiques de Makai sont conçues pour l'expérience d'un client d'hôtel ?

Parce que Makai fonctionne comme un hôtel, ses équipements sont conçus pour répondre aux attentes des clients de villégiature payant un tarif à la nuit. L'ensemble de la communauté est construit autour d'une expérience axée sur l'hospitalité, ce qui soutient la demande de location et le potentiel d'occupation.

Les caractéristiques clés incluent une grande piscine de sable avec bar aquatique, une piscine à débordement séparée sur le toit, un spa complet et un centre de fitness. Pour les loisirs et le divertissement, la propriété offre des terrains de padel et de pickleball, un cinéma privé de 23 places, un espace de coworking pour les voyageurs d'affaires et un quai privé sur le lac adjacent. De plus, chacune des 216 résidences est livrée entièrement meublée selon un standard de qualité hôtelière constant, garantissant à chaque client la même expérience de qualité, quelle que soit l'unité réservée.

Puis-je toujours utiliser ma propre résidence si elle est dans le programme locatif ?

Oui, les propriétaires conservent le droit d'utiliser leur propre résidence une partie de l'année, même si elle fait partie du programme locatif géré par Wyndham. Cela vous permet de profiter de votre propriété à Cap Cana pour des vacances personnelles tout en générant des revenus le reste du temps.

Les conditions spécifiques, y compris le nombre de semaines disponibles pour un usage personnel et les éventuelles dates de restriction pendant la haute saison, sont définies par le contrat du programme locatif. Cela garantit que l'opération hôtelière peut gérer efficacement l'inventaire et maximiser l'occupation sur l'ensemble des 216 résidences. Pour la politique d'utilisation par le propriétaire en vigueur et une copie du contrat de programme, veuillez consulter votre conseiller.